注文住宅用の土地を探す際のポイントとは?姫路・加古川エリアの情報もご紹介

注文住宅用の土地探し【準備編】

家づくりコラム

注文住宅用の土地を探す際のポイントとは?姫路・加古川エリアの情報もご紹介

注文住宅の建築をする際は、まずは土地を探すところから始まります。しかし、いざ土地を探すとなると、どのように理想の土地を探せばよいのか迷われる方も少なくありません。

そこで今回は、兵庫県で30年間、3,000棟の施工実績のアイフルホームが、理想の土地を探し出すためのポイントを詳しくご紹介します。

また併せて当社の建築実績の多い姫路、加古川エリアの情報もご案内しますので、このエリアで注文住宅の土地探しをする方には必見の内容となっています。

ぜひ参考にしていただき、ご自身の住まいにふさわしい土地を探すのにお役立てください。

注文住宅用の土地探し【準備編】

注文住宅用の土地探し【準備編】

注文住宅用の土地探しを始める際には、家族で話し合って予算や新築住宅での暮らしについて検討を進めることが大切です。どのような環境でどんな暮らしをしていきたいかが固まっていなければ、土地探しが迷走してしまうことになりかねません。

注文住宅の土地探しを始める前に準備しておきたいポイントについて解説していきましょう。

理想の暮らしを考える

注文住宅を新築して手に入れたい暮らしを思い描くことはとても大切です。おすすめしたいのは、「どのような場所で、どんな暮らしを送りたいのか」家族の希望を書き出していく方法です。

たとえば

  • 通勤通学に便利な駅から近い
  • スーパーなど商業施設が充実している
  • 緑豊かで静かな環境
  • 学区や校区など教育施設の評判が良い

などの希望が考えられます。

具体的な条件を思いつかない場合は、どのような暮らしを送りたいかイメージしてみてはいかがでしょうか。

  • ペットを飼いたい
  • ランニングできる公園がほしい
  • 日当たりの良い明るい家に住みたい

このようなイメージを具体化すると同時に、これだけは譲れないという条件もしっかり家族で共有するようにしましょう。

土地と建物の予算を検討する

次に必要な準備は、土地と建物の予算の検討です。現在の貯蓄額から準備できる自己資金を考えてみましょう。無理なく返済できる住宅ローン額を考慮して、注文住宅建築にかけられる予算総額を設定します。

土地と建物の予算を考える参考例として、近畿圏における注文住宅の建築費と土地取得費の平均値をご紹介します。

建築費:2,884万円
土地取得費:1,655万円

参考:住宅金融支援機構「2020年度フラット35利用者調査」

土地取得費用は総費用の約36%を占めていることがわかります。

また注文住宅用の土地取得の際にかかる費用は、土地の代金だけではありません。

土地購入の際には

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 印紙代
  • 登録免許税
  • 司法書士に対する報酬
  • 不動産取得税
  • 固定資産税・都市計画税
  • ローンの手数料
  • 消費税(土地売買代金には消費税は発生しないが、それ以外の仲介手数料、報酬には消費税が課税される)

などが必要です。

合計すると約130万円程度、土地価格の約8~10%の諸費用がかかるのが一般的です。

土地価格と諸費用を知ることで、予算のバランスを考えることができます。

土地の条件を絞る

土地の条件を絞る

土地にかける予算配分を把握したら、次は土地の条件を絞り込みましょう。

理想の暮らしを手に入れるための土地探しのエリアや相場価格、これだけは譲れないという条件を明確にすることで、迷いが少なくなり注文住宅用の土地探しに臨みやすくなります。

では、それぞれの条件についてくわしく見ていきましょう。

土地探しのエリア

思い描いた理想の暮らしを元に、交通の利便性や周辺の環境を考えて土地探しの範囲を絞り込みます。

例)○○駅から徒歩15分以内/△△小学校区内/近くに総合病院がある

土地の相場価格

住みたいと思うエリアが見つかったら、その土地の相場を調べてみましょう。参考となる土地価格には4種類あります。それぞれの価格について解説します。

■実勢価格

実勢価格とは実際に土地の売買が行われた価格のことです。国土交通省が公表している取引価格情報を見ると、過去に取引が行われた実勢価格が確認できます。

参考:国土交通省ホームページ「不動産取引価格情報検索」

■公示価格

公示価格とは国土交通省が発表する土地売買の目安となる価格のことです。地価公示法に基づいて毎年公表され、土地価格の指標とされています。

参考:国土交通省ホームページ「国土交通省地価公示・都道府県地価調査検索」

■相続税路線価と固定資産税路線価

路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格のことです。

・「相続税路線価」
国税庁が発表する相続税や贈与税の基準となる土地価格です。

・「固定資産税路線価」
市区町村が固定資産税を計算するために不動産を評価した価格です。税金を算出する際に用いられる路線価であり、土地の時価ではありませんが希望エリアの比較などに利用できます。

どちらの路線価も以下のページで確認できます。

参考:一般財団法人「資産評価システム研究センター」ホームページ

土地価格の相場がわかると、坪単価から購入できる土地の広さも検討できます。土地探しを実践する前に理想の暮らしに近づく土地を絞り込めるでしょう。

譲りたくない条件

注文住宅用の土地探しの際に、これは譲りたくないというこだわりの条件について家族で共有することが大切です。また、それぞれの条件の優先順位もつけておきましょう。

例)40坪以上の土地に住みたい/角地を希望している/南向けの住宅を建てたい/地域のコミュニケーションが活発なエリアがいい

土地探しを始めると、100点満点の土地とはなかなか出会えない場合もあります。

その際に「これだけは譲れない」という条件を家族で共有していると、ぶれずに判断できます。

注文住宅用の土地探し【実践編】

注文住宅用の土地探し【実践編】

準備が整ったら、実際に注文住宅用の土地探しを始めましょう。注文住宅用の土地の探し方には大きく分けて3つの方法があります。

1.不動産ポータルサイトで検索する

インターネットの検索で希望に沿った土地に出会える可能性はもちろんあります。しかし手軽な分競争率が高くなり、こまめなチェックが必要です。また条件が良い物件はインターネットに掲載される前に契約されることが多いのが実情です。

2.不動産会社へ相談して探す

準備段階である程度絞り込んだ地域やエリアでの契約実績が豊富な不動産会社へ相談しておくことも大切です。店舗へ出向いて、土地についての条件を伝え、良い物件があればすぐに連絡をもらえるように依頼しておきましょう。

3.建築予定の工務店やハウスメーカーへ依頼して探す

住宅建築の依頼先が決まっている場合は、土地探しのサポートを依頼しておくことをおすすめします。地域に根付いた工務店では、地元ならではの情報をいち早く入手できる可能性が高いでしょう。

いずれの場合も情報を得てからできるだけ早く動き出すことが大切です。

注文住宅の土地探しの注意点

注文住宅の土地探しを始める際に気をつけたい注意点をまとめました。

期間限定で集中して探す

注文住宅の土地探しで大切なのは、スピード感を持ってのぞむことです。注文住宅の土地探しを始めたものの、気に入る土地がなく注文住宅の建築意欲が低下してしまうこともあります。

また注文住宅はこだわりを詰め込める魅力がある一方で、決めなければならないことがたくさんあります。条件に合う土地が見つかりにくい場合は、希望エリアを広げるなどして、もう一度条件を見直してみることをおすすめします。

妥協点を見つける

注文住宅用の土地探しでは、すべて条件がそろった土地になかなか出会えるものではありません。どうしても譲れない条件は守り、それ以外での妥協点を探ることも大切です。条件が良い土地では、迷っているうちに売れてしまうこともあります。複数の土地を見て回っているうちに、最初の土地がよかったということにもなりかねません。

そのためにも土地に対して譲れない条件をしっかり把握して、土地と建物を合わせて満足できる住宅を目指すようにしましょう。

早めの行動と決断

条件がよい土地は購入したい人も多く、競争率が高いといえます。希望に近い土地を見つけたり、連絡をもらったりしたときには、できるだけ早めに現地を確認するようにしましょう。

そして決断して購入申込をすることが重要です。購入申込は土地売買契約への第一歩であり、購入が決定するわけではありません。その土地を購入したいという意思を売主へ示すためにも、早めの申込をおすすめします。

注文住宅の土地探し確認ポイント

注文住宅の土地探し確認ポイント

注文住宅用の土地探しでは、必ず確認しておきたいポイントがあります。希望に近い土地が見つかった場合はすぐ動けるように、確認するポイントについての理解を深めておきましょう。

周辺の環境

注文住宅の周辺の環境を確認する際には、家族で一度歩いてみることをおすすめします。最寄り駅や保育園、小中学校、そして食料品の買物や医療施設など、生活するうえで今だけではなく、近い将来も想像しながら確認してみるといいでしょう。街の雰囲気はそれとなく伝わってきますし、共用のゴミ置き場や地域の掲示板を見ると、地域住民の様子がうかがえます。

また曜日や時間帯を変えて訪れてみることも大切です。昼間は静かな環境だったのに夜は騒音が気になる、ランチタイムの飲食店からのにおいが想像以上にするなど、思ってもみなかった要素が見つかるかもしれません。周辺環境の良い面はもちろん、悪い面についても把握して判断することが必要です。

地盤の強さ

地盤の強さについても、注文住宅の土地探しで意識しておきたいポイントです。土地の履歴をたどり、過去はどのような用途だったのかを知ることで、地盤の強さについて予測できるでしょう。土地の履歴は、不動産会社に問い合わせるか、法務局で登記簿を調べることでわかります。

地震が多い日本では土地の地盤状態がとても重要です。いくら耐震性能が高い住宅を建築しても、地盤が軟弱であればその性能を発揮できません。そのため、注文住宅用の土地を購入して建築する際に、地盤調査や地盤改良が必要になることがあります。

地盤調査費用の相場は5~30万円です。調査の結果によっては、地盤改良工事を行ったうえで住宅を建築することになります。地盤改良工事の費用相場は、地盤の状態や工法によって異なりますが50~200万円と高額です。

注文住宅の予算計画を立てるうえでも、地盤の強さを意識した土地探しが重要です。

用途地域や法規制

注文住宅用の土地には、「建築基準法」や「都市計画法」などによってさまざまな法規制が定められています。規制について理解しておかなければ、土地を購入しても、理想の注文住宅を建てられない可能性が出てきます。規制のうちで特に知っておきたいのは「用途地域」と「容積率」「建ぺい率」です。

用途地域:計画的に市街地を形成するために設けられた13の地域(そのうち住宅系は8つに分類されている)

容積率:敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合(容積率=延べ面積〈各階の面積の合計〉/敷地面積)

建ぺい率:敷地面積に対する建築面積の割合(建ぺい率=建築面積/敷地面積)

用途地域によって建築できる建物に制限が設けられています。

第一種低層住居専用地域には原則としてコンビニなどは建てられません。一方で第一種住居地域には中規模のスーパーを建設できます。つまり、用途地域によって周辺環境の利便性や住み心地に違いが出てきます。

また用途地域によって建ぺい率や容積率が定められています。

第一種住居地域では建ぺい率が50~80%、容積率は100~500%、第一種低層住居専用地域では30~60%、容積率は50~200%です。同じ面積の敷地に住宅を建てる場合、第一種住居地域のほうが、広い住宅を建てられます。

このように、土地探しの際には、「用途地域」とともに「容積率」や「建ぺい率」を確認しておくと、住宅の広さや周辺環境を選択しやすくなります。

注文住宅用の土地探し【姫路・加古川エリア編】

注文住宅用の土地探し【姫路・加古川エリア編】

注文住宅用の土地探しの準備や実際の探し方について理解が深まったところで、当店の建築実績が多い、姫路・加古川エリアでの注文住宅用の土地について解説していきましょう。

姫路・加古川エリアの特徴

姫路市は兵庫県南部の播磨地方に位置しています。南部は瀬戸内海、東部は加古川市、加西市、高砂市、西部はたつの市と接しています。世界遺産に登録されている姫路城があり、観光客も数多く訪れます。人口は約53万人と兵庫県内で神戸市に次ぐ2位を誇っています。

古くから交通の要衝として栄えていた姫路市の中心は、山陽新幹線も乗り入れているJR姫路駅と山陽電鉄の山陽姫路駅です。南北に長い姫路市ですが、神姫バスが多数運行されていて市内部だけでなく近隣の地域への移動も便利です。

加古川市も兵庫県南部に位置する人口約26万人の都市です。加古川市は、市街地は神戸市や姫路市へ通勤する人たちのベッドタウン、沿岸部は臨海工業地域として発展してきた歴史があります。

市内にはJR神戸線、加古川線、山陽電鉄本線が通っていて、JR加古川駅、JR東加古川駅、そして山陽電鉄の別府駅を中心に市街地が広がっています。加古川市内や近隣地域へは神姫バスが運行されています。また市街地の人口が集中している地域では、「かこバス」というコミュニティバスが運行されていて、市民の身近な交通手段となっています。

姫路駅周辺エリア

姫路市は土地の坪単価は、交通の利便性を考えると安いといえます。しかし姫路駅周辺エリアは、百貨店やマンションなどが建ち並んでいて姫路城も近いため、坪単価は高い傾向が続いています。神戸市内や大阪市内への通勤や通学には非常に便利ですが、注文住宅用の土地価格は「高め」であることが特徴です。

新在家・安室エリア

姫路城から北西へ向かった新在家・安室エリアは閑静な住宅街として有名です。市の中心からは少し離れますが、自然豊かな環境から子育て世代に人気がある地域です。

用途地域も第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域からなり、周辺環境の静けさを求める方には人気があります。姫路駅周辺までは車や路線バスで15~20分の距離です。

広畑エリア

海に近い広畑エリアは、製鉄工場の企業城下町として発展した歴史があります。大型の商業施設が相次いで開業、また製鉄企業の記念病院もあり家族で暮らしやすい街として注目されています。姫路市では車を利用する方がたくさんいらっしゃいます。広畑エリアであれば、駐車場のスペースも考えた土地探しも容易でしょう。

加古川エリア

加古川市内で注文住宅用の土地探しをするのにおすすめなのは、市街地の中心となっているJR加古川駅、JR東加古川駅、山陽電鉄の別府駅周辺です。

交通の利便性や地域外への通勤・通学を考えるのであれば、JR加古川駅周辺がおすすめです。駅前には百貨店や飲食店、クリニックなども揃っています。

子育て世代におすすめなのが、JR東加古川駅周辺です。市の文教地区として位置づけられており、教育機関や文化センターも立地しています。南部の山陽電鉄のエリアでは別府駅周辺が便利です。大型の商業施設もあり、閑静な住宅街が広がっています。

まとめ

注文住宅用の土地を探す際のポイントのまとめ

注文住宅用の土地探しを準備編、実践編、そして姫路・加古川エリア編に分けてご紹介してきました。

土地探しから始める注文住宅の建築は、家族の話し合い、土地の基礎知識を身につけたうえでスピード感を持って臨むことが大切です。

姫路・加古川エリアで土地探しを検討されている方は、当社「アイフルホーム姫路店」までご相談ください。

当社は兵庫県で30年間、3,000棟の施工実績を誇る工務店です。姫路市の地域に密着して注文住宅を多数手掛けてきました。

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