頭金なしの住宅ローンは危険？後悔しないためのメリット・デメリットと失敗しない選び方
「頭金なし」で住宅ローンを利用する人が増えている一方で、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
今回は、頭金なし住宅ローンの仕組みや必要な頭金の目安、メリット・デメリットをわかりやすく解説します。
「フルローンは危険？」「金利はどうなる？」といった疑問にも触れながら、後悔しない家づくりに役立つ資金計画のヒントをお届けします。
頭金なしの住宅ローンとは？仕組みとフルローンとの違いを解説
マイホーム購入を考える際、多くの人が悩むのが「頭金をいくら用意すべきか」という点です。
最近の傾向では、頭金なしでも住宅ローンを組める選択肢が広がりつつあります。
ここでは、「頭金ゼロでも本当に大丈夫？」「フルローンとの違いは？」といった疑問に答えながら、頭金なし住宅ローンの仕組みや特徴をわかりやすく解説します。
頭金とは？住宅購入での基本知識
住宅購入時の「頭金」とは、住宅ローンを組む際に最初に支払う自己資金のことです。
通常は物件価格の1〜2割が目安とされ、3,000万円の住宅なら300万〜600万円程度が一般的となります。
頭金を多く用意すれば借入額が減るため、月々の返済額や総支払額を抑えられ、将来的な負担を軽減できるのが魅力です。
頭金なし住宅ローンの特徴と定義
頭金なし住宅ローンとは、住宅購入にかかる費用のすべて、または大部分をローンでまかなう制度です。
自己資金がほとんどなくても、マイホームを取得できる特徴があります。
これまでは、マイホームは頭金を貯めてから購入するのが一般的でした。
しかし最近では、金融機関の多様なローン商品の登場により、頭金なしでも借り入れできるケースが増えています。
貯金が少なくても早く家を持ちたい方にとって、有力な選択肢のひとつといえるでしょう。
フルローンとの違いをわかりやすく比較
「頭金なし住宅ローン」と「フルローン」は混同されがちですが、厳密には意味が異なります。
フルローンは、物件価格に加えて登記費用や火災保険、仲介手数料などの諸費用もすべてローンでまかなう仕組みです。
一方、頭金なし住宅ローンは、物件価格の全額をローンで借りるものの、諸費用は自己資金で支払う場合もあります。
つまり、頭金なし住宅ローンはフルローンの一種ではあるものの、完全に同じではない点に注意が必要です。
頭金なし住宅ローンの平均頭金額や諸費用の相場を把握しよう
住宅購入を検討する際、多くの人が最初に悩むのが頭金の額です。
自己資金の準備は家づくりの大きなハードルになりがちな一方で、平均額や目安を知っておけば、現実的な計画が立てやすくなります。
ここでは、住宅購入者データをもとに、頭金の平均額や諸費用を含めた自己資金の目安を紹介しましょう。
住宅取得者の頭金の平均額はどのくらい？
住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」によると、2023年度の注文住宅における頭金の平均額は以下の通りです。
- 頭金の平均額：約699万円
- 住宅価格の平均：約3,863万円
- 頭金の割合：約18％
（出典：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査（2023年度）」）
この「18％」という数字は、 資金計画を立てるうえでの現実的な目安として参考になります。
頭金として用意できる金額は世帯年収やライフスタイルによって異なるため、あくまで目安として参考にすることが大切です。
諸費用まで含めた自己資金の目安
家を建てる際は、建物や土地の代金だけでなく、さまざまな諸費用も発生します。
代表的な諸費用は、以下の通りです。
- 登記費用
- 火災保険料
- ローン契約に関する手数料
- 引っ越し費用や家具・家電の購入費用
諸費用の目安は、一般的に物件価格の約10％前後とされています。
物件価格の15〜20％程度の自己資金を頭金とあわせて確保しておくと、家づくりを進めるうえで安心です。
家を建てる際にかかる費用の全体像を知りたい方は、【注文住宅の諸費用を徹底解説！土地購入から住宅ローンや税金まで知っておきたいポイント】もぜひ参考にしてみてください。
頭金なしでも住宅ローンは組める？家を買うための条件と注意点
最近では、自己資金がなくても利用できる「フルローン」や「諸費用ローン」対応の住宅ローンが増え、頭金ゼロで家を購入することも可能となっています。
ただし、借入額が大きくなる分、月々の返済負担や支払総額が増える点には注意が必要です。
将来のライフプランや収入の見通しもふまえたうえで、無理のない返済計画を立てましょう。
頭金なし住宅ローンのメリット｜現金不要で家を建てられる理由
住宅購入には頭金が必要だと思っている方も多いかもしれません。
しかし最近では、頭金ゼロでも住宅ローンを利用してマイホームを手に入れるケースが増えています。
頭金を用意しない選択にはいくつかのメリットがあるため、代表的な3つを紹介しましょう。
手元の資金ゼロでマイホームが手に入る
頭金なし住宅ローンの最大のメリットは、まとまった貯金がなくても家を建てられる点にあります。
「家賃を払い続けるよりもローン返済に充てて、自分の家を持ちたい」
「子どもが小さいうちに広い家に住みたい」
そのような思いを持つ方にとって、頭金ゼロで住宅ローンを利用できるのは大きなチャンスです。
現在の家賃が高めな場合、住宅ローンの返済に回したほうが、将来的に資産を築けるという考え方もあります。
現金を残して家計の安心感をキープ
頭金を出さずにローンを組むと、貯金をそのまま手元に残しておけるのも大きなメリットです。
住宅購入後には、次のような費用がかかります。
- 家具や家電の買い替え・購入費用
- 引っ越し費用
- 教育費や習い事など、子どもにかかる将来の出費
- 車の買い替えなど、さまざまなライフイベント
このような出費に備えて一定の現金を手元に残しておくと、経済的にも精神的にも安心です。
金利上昇前に家を建てられる可能性がある
頭金を貯めるには時間がかかり、その間に住宅ローン金利が上昇するリスクもあります。
実際、2024年頃から日本の金利は上昇傾向にあり、現在0.5％でも将来的に1.5％や2％に達する可能性は否定できません。
金利が上がると、同じ借入額でも毎月の返済や総支払額が増えるため、結果的に頭金を貯めてから家を建てるよりも負担が大きくなる場合もあります。
そのため、金利が低いうちにローンを組むという判断は、長期的に見て有利な選択肢といえるでしょう。
頭金なし住宅ローンのデメリットと後悔しないための注意点
頭金なしで家を建てられるのは魅力的な一方で、デメリットや注意点もあります。
後悔しない家づくりのためには、メリットだけでなく、リスクや制約についても正しく理解しておくことが大切です。
ここでは、頭金なしの住宅ローンを選ぶ際に気をつけたい、2つのデメリットを紹介します。
返済額と総支払額が増えるリスク
頭金を用意しない場合、住宅ローンの借入額が増えるため、月々の返済額や総支払額が高くなるというのがデメリットです。
たとえば、借入額が500万円増えるだけで、毎月の返済額が1万円以上増えることもあります。
35年ローンで計算すると、総返済額には数百万円もの差が生じる可能性もあるでしょう。
将来的な収入の変動や教育費、医療費といった出費も見据えて、無理のない返済計画を立てることが大切です。
金融機関の審査が厳しくなる可能性
頭金なしで住宅ローンを組む場合は借入額が大きくなるため、金融機関の審査もより慎重に行われます。
主にチェックされるポイントは、以下の通りです。
- 年収と返済負担率
- 勤続年数や勤務先の安定性
- クレジットカードや自動車ローンなど、他の借入状況
自己資金がゼロだと「計画性に欠ける」と判断され、審査に通りにくくなる可能性もあります。
事前に金融機関や住宅会社へ相談し、審査の見通しを確認しておくと安心です。
借入額の目安や審査基準が気になる方は、【住宅ローンは年収の何倍？審査基準・返済負担率・安全な借入額の目安をわかりやすく解説！】もあわせてご覧ください。
頭金あり住宅ローンのメリットも知っておこう
頭金なしで家を建てるのも魅力的なものの、頭金を用意することで得られるメリットも見逃せません。
資金に余裕がある方や、住宅ローンの負担を少しでも軽くしたい方は、頭金を用意することで得られる効果を把握しておきましょう。
ここでは、頭金を用意することによって得られる、代表的な2つのメリットを紹介します。
毎月の返済額と総支払額を抑えられる
頭金を用意して住宅ローンの借入額を抑えると、月々の返済額や総支払額を減らせるのは大きなメリットです。
たとえば、金利1.5％・35年ローンで比較すると次のようになります。
- 借入額4,000万円の場合：月々の返済 約12.3万円
- 借入額3,500万円（頭金500万円あり）の場合：月々の返済 約10.8万円
月々の差額は約1.5万円となり、35年間で600万円以上になる可能性も十分です。
返済にゆとりがあれば、教育費や老後資金、レジャー費に充てる余裕も生まれ、家計全体の安心感につながります。
ローン金利の優遇が受けられる可能性も
一定額以上の頭金を用意すれば、住宅ローンの金利が優遇される場合があります。
たとえば「フラット35」では、建築費の1割以上の頭金を支払い、住宅性能が一定の基準を満たしていれば、「フラット35S」の対象となり、金利が引き下げられる仕組みです。
銀行や信用金庫などの民間金融機関では、頭金の割合が多いほど信用力が高いと判断され、低金利プランを選べる可能性が高まります。
金利が0.2〜0.3％下がるだけでも、支払総額にして数十万円単位の差が生まれることもあるため、こうした金利優遇は見逃せないメリットといえるでしょう。
（参考：住宅金融支援機構：【フラット35】S）
頭金なしで住宅ローンを組んでも得になる？最新制度と控除の実態
かつては住宅ローン控除の仕組みにより「住宅ローンは多く借りたほうが得」とされていた時期もありましたが、現在は制度が見直されて状況が大きく変わっています。
ここでは、住宅ローン控除の内容や制度変更のポイントを解説し、「本当に多く借りるほうが得なのか」見てみましょう。
住宅ローン控除は控除率が0.7％に引き下げられた
住宅ローン控除とは、年末時点のローン残高の1％が10年間にわたり所得税から控除される制度で、金利より控除率のほうが高く「借り得」とされていました。
しかし、2022年の制度改正で控除率は0.7％に引き下げられ、金利が1％の場合は利息のほうが上回る状態となっています。
そのため、「多く借りたほうが得」という考え方は、現在の制度では当てはまらない点に注意が必要です。
頭金と控除額、どちらが得かはケースバイケース
住宅ローン控除は年末時点のローン残高に対して適用されるため、借入額が多いほど控除額も大きくなります。
一方で、頭金を多く入れて借入額を減らせば、利息の負担を軽減可能です。
控除額が減る代わりに支払利息が大きく下がる場合もあり、どちらが得かは借入額・金利・返済期間によって異なります。
そのため、返済シミュレーションをもとに、ご自身の状況に合った資金計画を立てることが大切です。
頭金なし住宅ローンの判断に迷ったらプロと一緒に最適な判断を
住宅ローン控除による恩恵を受けられるかどうかは、以下のような個人の条件によって大きく異なります。
- 世帯収入や所得税額
- 扶養家族の人数
- 住宅の性能や種類
- ローンの種類や金利タイプ
そのため、「借りたほうが得」「頭金を入れたほうが得」といった判断は、一概にはできません。
確実な資金計画を立てるには、住宅会社の営業担当に相談し、必要であればファイナンシャルプランナーのような専門家のアドバイスも取り入れるとよいでしょう。
まとめ｜頭金なしでも住宅ローンで後悔しない家づくりをするには
頭金なしの住宅ローンは、自己資金が少ない方にとって魅力的な選択肢といえます。 ただし、返済額が増えるリスクや審査の厳しさといったデメリットもふまえたうえで、慎重に検討することが大切です。
金利が上昇傾向にある今のような状況では、早めに家を建てたほうが結果的に得になるケースもあります。
無理のない返済計画を立て、ご自身にとってベストなタイミングで家づくりを進めましょう。
家づくりで予算がオーバーしがちなポイントやその対策を知りたい方には、【家づくりで予算オーバーする5つの原因とは？失敗しないための対策と費用を抑えるコツ】もおすすめです。